Москва, Кожевническая 14 к.1
с 10.00 до 19.00
Ипотека в 2021 году — минусы и плюсы
148

Ипотека в 2021 году — минусы и плюсы

Многие являются сторонниками ипотеки и считают, что при адекватной оценке своих возможностей и грамотном конструирование ипотечной сделки, ипотека это благо и она действительно позволяет улучшить качество жизни.

При несомненных плюсах ипотеки как возможности улучшить свою жизнь, полезно будет разобрать пять минусов, на которые стоит обратить внимание перед тем как брать ипотеку в 2021 году.

Пять минусов ипотеки в 2021 году

1. Неостанавливающийся рост цен на недвижимость

Первым минусом является рост цен за прошедший год. Во многих регионах цены на квартиры очень сильно выросли. В частности, в московском регионе даже программа реновации никак не повлияла на этот достаточно большой рост цен на недвижимость.

Дело дошло даже до президента РФ, который дал указание рост цен остановить. Но одно дело сказать, другое дело это реализовать. Слабо вериться что рост цен на недвижимость в Москве можно остановить административными методами. Это чисто коммерческая сфера, в которой по законам рынка цены определяются спросом и предложением.

Для понимания ситуации на рынке недвижимости Москвы:

Средняя стоимость жилья по Москве за 2020 год выросла на 20%. За последние три года предложения первичного рынка уменьшились в три раза. А за 2020 год на треть.

Реально строить стали меньше. Связано это с тем, что перешли на эскроу-счета и значительная доля средних и мелких девелоперов оказалась вне рынка. Банки не дают финансирование и на этом всё заканчивается. Своих денег у них нет.

Продолжают строить только крупные компании. В результате объем проданного жилья превысил объем стартовавших проектов. Спрос увеличивается а предложение падает.

Резонно задать вопрос, почему при падении реальных доходов населения сохраняется такой высокий спрос на жилье? Всё связано с кредитами. За 2020 год ипотека на первичке Москвы увеличилась более чем на 40%. На вторичном рынке тоже увеличилась и тоже существенно. Дело в том, что льготная ипотека под 6,5% на первичном рынке потянула за собой снижение ставок по ипотеке в целом и конечно же вырос спрос и на вторичном рынке.

Все это привело к тому, что жилья стало в продаже меньше и цены выросли на 20%. Прогноз на 2021 год — ситуация будет НЕ лучше чем в 2020 году.

2. Риск покупки неликвидного жилья

Вторым минусом является большой риск купить неликвидное жилье. Когда идет интенсивный рост цен, возникает желание купить что-нибудь подешевле, но как правило, в такой категории оказывается низкокачественное и малоликвидное жилье. Яркий пример — ЖК «Филатов луг» в Новой Москве. Он был построен несколько лет назад, но до сих пор его не могут ввести в эксплуатацию, так как есть серьёзные проблемы с Росавиацией, которая  отозвала разрешение на ввод, аннулируя выданное ранее разрешение на строительство высотных домов в нескольких километрах от аэропорта «Внуково». В результате, имеем ситуацию, что люди купили, платят ипотеку, а въехать в жилье не могут.

Когда происходит резкий рост цен, на рынке вымывается средний сегмент жилья. Остается в продаже либо дорогая и качественная, либо дешевая, но некачественная недвижимость. В такой обстановке легко попасть в ситуацию покупки неликвидного жилья, которое потом будет либо крайне сложно продать с большим дисконтом, либо будет просто плохо жить. Это может быть близлежащая автомагистраль, громкие проходящие поезда, летающие над головой самолеты, расположенные рядом строительные склады и т.д. В этом году большой риск покупки именно такого неликвидного жилья, поскольку средний сегмент вымывается с рынка.

3. Потенциальный рост кредитных ставок

Третий крайне важный минус ситуации этого года — это потенциальный рост кредитных ставок. Глава ЦБ Эльвира Набиулина заявила, что политика снижения ключевой ставки закончилась. В лучшем случае она будет стабильной, а скорее всего будет расти, потому что растет инфляция. Закономерным образом это приведет к росту кредитной ставки по ипотеке.

Стоит также помнить, программа льготной ипотеки официально заканчивается в июле 2021 года и сейчас уже идут мощные обсуждения, что в том виде как она сейчас есть она скорее всего НЕ будет продлена. И там где цены на жильё сильно выросли, она либо будет отменена вовсе, либо сильно ограничена.

Оно и логично, если цены на недвижимость в Москве выросли на 20% (цены подстегнула дешевая ипотека), зачем дальше заниматься льготным кредитованием, спрос и так есть. Скорее всего по этой логике будут действовать и наши правители, отменив программу льготной ипотеки, снизив нагрузку на бюджет.

Рост кредитных ставок влечет за собой повышение максимальной суммы кредита, рост ежемесячных платежей и в конечном итоге увеличение общей переплаты по кредиту. Для потенциальных заемщиков это большой минус.

4. Ужесточение кредитно-денежной политики банков

Четвертый минус связан непосредственно с работой банка. В марте 2021 года закончились все льготы, которые ЦБ предоставил банкам как бы в кризисный период. Теперь они живут как раньше. Создают резервы, не имеют возможности на льготных условиях реструктуризировать кредиты и т.д. На практике это приведет к ужесточению кредитно-денежной политики всех банков.

Не исключено что будут увеличиваться первоначальные взносы, будет увеличиваться процент отказов в выдаче кредитов, будет уменьшаться максимальная сумма кредита. Потенциальным заёмщикам взять кредит станет сложнее.

Не секрет, что в 2020 году 70–80% обратившихся за ипотекой в конечном итоге её получили. В 2021 году этот процент скорее всего будет уменьшаться и для этого есть все объективные предпосылки. Тем более что реальные располагаемые доходы граждан объективно падают. Общая сумма того, что человек может потратить на ипотеку — уменьшается.

5. Снижение перспектив получения дохода в будущем

Пятый минус не затрагивает непосредственно ипотеку, но тем не менее непрерывно с ней связан. Это — перспектива получения дохода. Пандемия дала мощный дополнительный толчёк к цифровой трансформации. Мы видим каким образом перестраиваются компании, переходя на удалёнку, перестраивая свои рабочие процессы, внедряя новые облачные сервисы и т.д.

Есть повод задуматься о том, что если вы сейчас получаете к примеру 100 тыс рублей в месяц, то нет никакой гарантии, что эту зарплату вы продолжите получать завтра. В случае с ипотекой речь идет о 10–15 годах. Планировать стабильность своего заработка на такой продолжительный срок в условиях нестабильной, падающей экономики чрезвычайно сложно.

Нужно очень ответственно подходить к своей платежеспособности. Ни в коем случае не брать кредиты с платежом в 50% своего дохода. На сегодняшний день рекомендуемая допустимая сумма ежемесячных платежей не более 20-25% от вашего дохода.

Нужно заглядывая в будущее готовить себя или к смене профессии или к снижению доходов. Ведь работников все активнее заменяют роботы, искусственный интеллект и просто высокопроизводительное оборудование. Количество участия и стоимость человеческого труда неуклонно снижаются.

Ипотеку нужно проектировать

Несмотря ни на что, ипотека остается действительной возможностью качественно улучшить свою жизнь. Но ипотеку нужно тщательно планировать и проектировать, учитывая все факторы и параметры — первоначальный взнос, срок кредитования, кредитная ставка, число созаёмщиков, вычеты по ипотеке.

Всё это нужно качественно проработать, спроектировать, определить долю платежей, которую вы будете платить из своего дохода, чтобы ипотека не стала для вас проклятьем, обузой и ярмом которое невозможно тянуть.

Коллектив агентства «Капитал–Кредит» желает Вам финансовых успехов! Мы всегда рады оказать помощь в получении кредита для вашего развития! Обращайтесь.

Все статьи
Автор: «»
Капитал–Кредит