Москва, Кожевническая 14 к.1
с 10.00 до 19.00
Почему снижаются темпы продаж на вторичном рынке жилья
64

Почему снижаются темпы продаж на вторичном рынке жилья

По итогам мая 2022 года наши риэлторы фиксируют резкое падение числа ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках. Вместе с тем впервые в экономической истории современной России наметилось снижение стоимости квадратных метров. Для процесса снижения спроса при одновременном снижении цены в экономике придуман отдельный термин — Стагфляция.

Прямо сейчас мы наблюдаем кардинальное изменение рынка — от рынка продавца к рынку покупателя. Увеличение количества сделок на рынке недвижимости в этом году возможно только на фоне финансовой стабильности и активной помощи государства.

Ситуация на рынке недвижимости Москвы к концу мая 2022

Судя по апрельской статистике, рынок находится на этапе адаптации к новым экономическим условиям. С одной стороны, уже отобразилось февральское повышение ставки ЦБ РФ, а с другой еще нет реакции на ее апрельское снижение и на новые условия льготного ипотечного кредитования, принятые в мае.

Льготная ипотека при господдержке реализуется только на рынке новостроек, что поддерживает строительную отрасль. На вторичном рынке, темпы регистраций продолжают сокращаться. За первые четыре месяца этого года оформлено 52,3 тыс. договоров купли-продажи (обмена) жилья, что в целом соответствует уровню аналогичного периода 2021 года.

Для понимания состояния рынка стоит положиться на прикладные бизнес-данные. Максимальный дисконт по сделкам в апреле составил 8%, а большинство сделок завершили с дисконтом не более 3–4%.

Несмотря на уменьшение покупательского спроса собственники не идут на большие уступки. В апреле доля сделок на вторичном рынке недвижимости в общем объёме, в денежном выражении снизилась на 10% по сравнению с мартом. В Москве и других крупных городах РФ сделки проходят преимущественно на первичном рынке в рамках госпрограмм с субсидируемой ставкой.

В настоящее время, по данным нашего отдела продаж, приобретение квартир на ипотечные средства носит единичный характер, кредитные деньги используют в основном для доплаты, когда продают одну квартиру и приобретают другую, более дорогую. В данный момент часть покупателей ожидает изменений в сфере жилищного кредитования: возможно, ипотечные ставки снизятся до 10–12% или введут льготную ипотеку по вторичке. Подобные меры могут в какой-то мере стимулировать спрос и даже вернуть его на докризисные показатели.

Как будет вести себя вторичный рынок?

Как будет вести себя вторичный рынок?

Рынок недвижимости и ипотеки в текущий момент адаптируется к новым условиям и находится в стадии падения. Спрос снижается на фоне повышенных ставок по ипотеке и неопределенности. Снижению покупательской способности населения способствует растущий уровень безработицы.

Банки пытаются спасти свое положение начав снижать ставки по ипотеке и предлагая «дополнительные опции» к ипотеке, также набирает популярность так называемая «нецелевая» ипотека. Это альтернатива дорогому потребительскому кредиту с такими преимуществами, как: долгий срок и как следствие — низкий платеж, психологически комфортная ставка и выгодное страхование. Застройщики внедряют субсидирование ипотеки, а также, впервые в истории России, начинают снижать стоимость квадратных метров.

На фоне высокой ключевой ставки ЦБ, рефинансирование ипотеки ушло в прошлое и вероятно вернется не скоро. Хотя для тех, кто поспешил взял кредиты по высокой ставке в марте и апреле, оно будет актуальным в начале 2023 года. Сейчас банки поменяли подход к клиентам: стали более требовательны при расчете уровня платежеспособности. Всё больше заёмщиков обращаются за кредитными каникулами — это следствие снижения уровня доходов и сокращения рынка труда.

Санкции иностранных партнеров и волатильность рубля создают напряжение у потенциальных покупателей недвижимости. Темпы строительства жилья в России практически не снизились, но рост цен на строительные материалы вызывает задержку в реализации многих проектов. Инвесторы выдерживают паузу в ожидании стабилизации курса рубля.

Что влияет на количество сделок с вторичной недвижимостью

Всех интересует вопрос, что будет с ценами на недвижимость, ведь они напрямую зависят от количества сделок и покупательского спроса на рынке в целом. Долгосрочные прогнозы в сложившейся ситуации не рискует давать никто. Риэлторы могут только фантазировать на эту тему.

Заемщики и покупатели начинают психологически адаптироваться к текущим реалиям рынка. Пока рынок вторичной недвижимости замер в ожидании. Если ключевая ставка снизится, это сделает ипотеку более доступной. Разрыв между ставкой по классической ипотеке и льготной на этом фоне станет не столь критичным.

По относительной оценке, максимальная ставка для ипотечного заемщика на вторичном рынке в Москве не должна превышать 12–13%. Ставка 13% — это некий стоп-фактор. Сейчас покупатели формируются следующим образом: либо живые деньги, либо выход из какой-то цепочки (что-то продали, что-то покупаем). Доля ипотечных сделок на вторичном рынке по нынешним ставкам крайне мала и не может расти по объективным причинам.

После апрельского снижения ключевой ставки до 14% банки уже произвели коррекцию в сторону снижения ставок по базовым банковским продуктам. Это должно положительно сказаться на интересах заемщиков к квартирам на вторичном рынке. Спрос на ипотечные кредиты на вторичном рынке может получить дополнительную поддержку в том случае, если правительство одобрит распространение льготной ипотеки на эти цели. Это может произойти при замедлении продаж квартир в новостройках. Подстегнуть спрос на вторичку поможет возможность продажи квартир вместе с ранее выданными на них ипотечными кредитами.

Прогноз цен на вторичную недвижимость до конца года

Прогноз цен на вторичную недвижимость до конца года

Цены на вторичную недвижимость перестали расти и взят курс на снижение. Живых денег у населения осталось немного, и ситуация в большем будет зависеть от ключевой ставки ЦБ.

Если к концу года ставка снизится до 11 или даже 10%, то падения цены практически не будет. Если же ставка останется на уровне выше 13%, то к осени цены могут снизится на 20-30%.

Помимо значения ипотечной ставки у людей должна быть уверенность в завтрашнем дне. Ипотека — это для многих прежде всего стабильность в доходе. Если есть сомнения в этом, то ипотечный кредит мало кто будет брать.

Пока, на вторичном рынке по большинству регионов все ждут снижения на 5-10% до конца года. Хотя, уровень цен на вторичную недвижимость в Москве скорее всего пока останется на прежнем уровне. Слишком высока ликвидность Московских объектов.

Тренд на рост покупательской активности уже наметился после очередного снижения ипотечных ставок, но о его полноценном восстановлении можно будет говорить, если ставки станут ниже 10%.

С точки зрения психологии, недвижимость — это самое дорогое, что есть у большинства граждан. Люди с большим трудом ее покупают, и также с большим трудом с ней расстаются. Возникает феномен «законсервированной цены». Многие арендаторы годами не сдают пустующие помещения, хотя могли бы сдать их по более дешевой цене. Похожая ситуация и с квартирами и с загородной недвижимостью, даже при значительном снижении спроса ждать быстрого снижения цен не приходится.

Обращайтесь к специалистам «Капитал-Кредит» по любым вопросам связанным с кредитованием под залог недвижимости в Москве и Подмосковье. Если вашу проблему не смогли решить в банке, вам обязательно помогут найти правильное решение в Капитал-Кредит. Мы работаем для Вас. Консультация бесплатно!

Все статьи
Автор: «»
Капитал–Кредит