Даже сейчас более половины всех сделок купли-продажи квартир совершается с альтернативой. Альтернативная сделка означает, что деньги от продажи одного объекта недвижимости сразу вкладываются в покупку другого. Альтернативные сделки бывают полными, иногда с небольшой разницей в деньгах для одной из сторон сделки (дельтой), и частичными, с участием заёмных, ипотечных средств.
Как москвич купит квартиру или дачу, если не продаст квартиру или дачу?
Для большинства рядовых участников рынка недвижимости в сложившихся обстоятельствах повышенных ипотечных ставок, порой единственным вариантом совершить адекватную сделку купли-продажи жилья становится —альтернативная сделка. Новостройки по-прежнему дороги, а на те, что дешевы, без слез не взглянешь. Формат рынка меняется, и ипотека используется не для «чистой» покупки, а с целью улучшения жилищных условий — когда основные средства берутся за счет продажи предыдущей квартиры.
В риэлторской среде альтернативные сделки считаются хлопотным делом и их не очень любят. Для того чтобы удовлетворить все желания клиентов по району, метражу, расположению и так далее, им приходится выстраивать длинные цепочки из продающих и тут же покупающих жилье. Чем длинней цепочки, тем ненадежней вся схема в целом. Сделки часто разваливаются из-за мелочей. Много труда и нервов стоит довести альтернативную сделку до логического конца, привести всех собственников к нотариусу, а затем в банк.
Примеры из риэлторской практики:
Некоторые накануне сделки вдруг начинают требовать каких-то улучшений, других районов и прочего, не понимая, что это невозможно. Была скандальная история после сделки уже, когда дама заказала бригаду молдаван на ремонт приобретенного жилья – они не приехали, сказали ждать месяц. И у нас никто не может выехать из своей квартиры в новую из-за нее.
Стандартный срок по освобождению «вторички» — неделя–две, но все стараются побыстрее. А тут – месяц. Пришлось риэлтору искать для неё другую бригаду.
Было и наоборот. Одна женщина героически приехала на сделку с температурой 39°, с жутким гриппом, иначе вся цепочка развалилась бы, и заново мы их никогда бы не собрали. Нотариус тогда колебался, потому что даму на фото узнать было нельзя…
В альтернативных цепочках как правило учувствует несколько агентств недвижимостей и коллеги риэлторы тоже бывает подкидывают проблем. Однажды нашли ошибку в моем договоре и молчали. Уже возле касс в банке, торжествуя, мужчина ткнул в нее и говорит: «Я бы твоего клиента сейчас мог оставить без штанов. Но не буду, потому что ты вёл себя порядочно», —рассказал риэлтор Борис Потунин.
Была история с моим помощником, который из-за разногласий со мной утром в день сделки принялся обзванивать людей и говорить, что я мошенник. А у них денежки в ячейках лежат, ключи у меня. Чего только не наслушался в то утро. Одному из клиентов «скорую» на дом пришлось вызывать.
Альтернативный рынок Москвы
Альтернативный рынок квартир в Москве – тот же Клондайк или Поле чудес. Никто не предскажет, как он поведет себя в тот или иной момент, но угадавший получает дивиденд. Ведь даже на фоне общего кризиса из-за санкций цена московского квадратного метра поражает воображение: от 200 тысяч где-нибудь в Некрасовке до более миллиона в новостройке на Тверской. Но средняя цена, конечно, где-то между и составляет около 300-400 тысяч рублей за квадратный метр.
Когда уже квартиры подешевеют? Увы, экспертам утешить нас пока нечем.
Динамика средних цен на жилье по районам Москвы показала: за последний месяц (с 25 марта) заметного удешевления предложений не наблюдалось. Радует то, что стоимость вторичного жилья не растёт. Большинство продавцов уже психологически готовы к торгу, а это означает, что и с нормальной, приближенной к рынку цены можно «сторговать» миллион рублей и больше, если клиент действительно настроен на скорую продажу.
Аналитики от недвижимости прогнозируют неспешное снижение цены на квартиры в будущем. Средний размер скидки составит около пяти процентов. Но пока утвердительно можно говорить лишь о небывалом увеличении числа альтернативных сделок в апреле (более 55%). Ещё в феврале–марте таких сделок было всего 45%.
Как защититься от мошенничества при альтернативной сделке?
Первый и самый важный совет, не скупиться на хорошего и опытного риэлтора. Остальное он вам подскажет… Если же решили сэкономить и всё сделать самостоятельно, не пренебрегайте советами профессионалов, а именно:
Будьте внимательны при денежных расчётах. Подавляющее число альтернативных сделок с квартирами проходит с наличным расчетом. Проводите сделки в солидных банках, не скупитесь на проверку купюр. Также, кроме проверки денег риэлторы советуют продлевать аренду ячеек в банке, не забирать наличность в тот же день, когда идет сделка. Много фальшивок сейчас, много мошенничества. Поэтому советуют и с выносом налички повременить, а лучше сразу в этом же банке положить деньги на счет. Но если наличные все же выносите, не ходите в одиночку, возьмите с собой друзей или родственников.
Если есть необходимость взять кредит под залог квартиры на время продажи, если срочно нужны деньги, обращайтесь в надежные инвестиционные компании с многолетней историей, к примеру Капитал-Кредит. Небольшой процент за услуги будет вашей гарантией юридической чистоты и надёжности проводимой сделки.
