Среди жителей Москвы и Подмосковья, которые хотят выгодно вложить капитал, распространена такая схема, как ипотека за счет аренды жилья. Сегодня можно купить квартиру в кредит и сдавать ее таким образом, чтобы аренда покрывала выплаты по ипотеке.
Что нужно знать беря ипотеку за счет аренды
Решаясь на покупку жилья в ипотеку с целью сдачи ее в аренду следует учитывать ряд нюансов:
- Когда потенциальный покупатель жилья желает приобрести недвижимость с целью получения дохода с аренды, следует учесть, что на погашение кредита уйдет несколько лет.
- При оформлении недвижимости в ипотеку необходимо будет внести первоначальный взнос в размере 10-40% от реальной стоимости.
- Для того чтобы плата за аренду покрывала выплаты по кредиту, ежемесячный платеж должен быть небольшим, а значит ипотека должно оформляться на длительный срок. В результате конечная переплата будет внушительной.
- Следует быть готовым к ситуации, когда некоторое время квартира возможно будет пустовать и собственнику предстоит выплачивать необходимую сумму из собственного кармана. Арендаторы, как правило, меняются, а новых не так быстро найти.
- Стоит учесть, что каждый год предстоит оплачивать страховку, а это солидная сумма, которую также нужно будет выплачивать из собственного бюджета.
Чтобы сразу сдавать жилье квартиру следует покупать на вторичном рынке. Возможно, необходимо будет сделать косметический ремонт, купить мебель, поменять сантехнику, а это тоже немалые вложения.
Чтобы выгодно сдавать жилье следует учитывать месторасположение объекта. Важна транспортная доступность, инфраструктура района. Жилье с хорошей транспортной развязкой, максимально приближенное к метро стоит дороже. Даже если однокомнатная квартира расположена в хорошем месте ее можно будет сдавать за 30-35 тысяч рублей, но выплаты по ипотеке в большинстве случаев выше этой суммы.
Если понизить требование к жилью, например, рассмотрим квартиру в новостройке на стадии строительства. Цена на такое жилье значительно ниже.
Рассмотрим ситуацию на наглядном примере.
Однокомнатную квартиру в 5 км от МКАД можно купить в ипотеку всего за 2,8 млн рублей. Сдача объекта в эксплуатацию планируется через полтора года. Первоначальный взнос 20%, следовательно, необходим кредит на сумму 2,3 млн рублей, с процентной ставкой 12% годовых, сроком на 30 лет. При таких условиях ежемесячный платеж составит 23,3 тысячи рублей.
Но, первые полтора года ипотеку предстоит выплачивать из собственного бюджета, а также необходимо потратиться на ремонт и обстановку. Только после этого можно будет сдать квартиру за арендную плату, которая будет покрывать выплаты по ипотеке.
Следует также учесть, что после ввода дома в эксплуатацию ситуация на рынке может кардинально измениться.
Выгодный бизнес-проект или финансовая обуза
Теоретически ипотека за счет аренды жилья – это идеальная инвестиция. Заемщик вкладывает собственные накопления с расчетом получения стабильного дохода.
На практике все не так просто. Большинство заемщиков, рассматривают приобретенную в ипотеку квартиру как возможность сдавать ее, выплачивая кредит деньгами, полученными за аренду.
На что обратить внимание при оформлении ипотеки.
В соответствии с законом об ипотеке заемщик вправе без согласия кредитора сдавать заложенное имущество в аренду, если иное не предусмотрено в договоре об ипотеке. Этим нюансом и пользуются некоторые финансовые организации, внося в договор пункт, согласно которому собственник может сдавать жилье только с согласия залогодержателя.
Стремление кредитора контролировать ситуацию вполне объяснимо. Пока недвижимость находится под обременением, банк стремится обезопасить себя от возможного ухудшения состояния залогового объекта.
Ипотека за счет аренды жилья – выгодный проект, если заемщик располагает свободным капиталом и у него есть уже жилье. Беря кредит под залог недвижимости внимательно изучите все пункты договора. Важно также с особой тщательностью отнестись к выбору квартиры, учитывая месторасположение, состояние жилья, а также условия кредитования.
