Нынче многие россияне сталкиваются с ежемесячно растущими финансовыми проблемами и с нетерпением дожидаются выплаты последнего ипотечного взноса... Как же быть в ситуации, когда выплата ипотечных взносов стала вовсе невмоготу? Наилучший выход — избавиться от ипотечной квартиры путём её продажи. Какие трудности возникают в данном случае?
Не спешите продавать квартиру в ипотеке
Как показывает практика, в подобных вопросах спешка окажется неуместной. Решая: как избавиться от ипотеки, стоит узнать, что наличие просроченных платежей в течение двух-трёх месяцев вовсе не является сигналом к панике. Не нужно пытаться «играть в прятки» с банком путём отключения телефонов. В данной ситуации банковская структура выступает в роли пострадавшей стороны, поэтому, такое поведение заёмщика она может расценить негативно. Человеку, имеющему проблемы с ипотекой, не надо бояться посещения банковского кредитного консультанта — встреча с ним, на поверку, окажется вовсе не страшной и наверняка поможет развеять волнения заёмщика.
Как-бы то ни было, если возможность выдерживания платёжного графика у заёмщика отсутствует, перед ним открываются две перспективы. Третью — персональное банкротство, обсуждать пока не стоит, так как ещё не вступили в силу соответствующие законодательные нормы, а на практике нет прецедентов решения данного вопроса. В результате, остаются: реструктуризация долга или, как опоминалось выше, продажа «ипотечной» квартиры.
В различных финансовых учреждениях к вопросу реструктуризации подходят по-разному. Банки едины лишь в следующем: отсутствующая платёжеспособность заёмщика считается временным явлением, ввиду чего, нет смысла в разрыве с ним кредитного договора. Не все банки предоставляют клиентам «кредитные каникулы». В то же время, оплата исключительно процентов в течение нескольких месяцев, не возмещая основной долг, — ситуация весьма распространённая. В таких случаях, не нужно бояться прихода «коллекторов» и кредитная история, скорее всего, не пострадает.
Как показывает практика, вопрос с реструктуризацией подходит далеко не всем. Тогда на первый план выдвигается необходимость продажи недвижимости.
Решение о продаже квартиры в ипотеке принято!
![Решение о продаже квартиры в ипотеке принято! Решение о продаже квартиры в ипотеке принято!](upload/2021/izbavitsa_ipoteka_2021_002.webp)
Юристы уверены в наибольшей неуязвимости трёхсторонней схемы с участием продавца, покупателя, банка (владельца, будущего владельца, залогодержателя). Проведение этой процедуры подразумевает получение согласия в банке. Как правило, получить подобное разрешение вовсе не сложно (однако, период ожидания может оказаться весьма волнительным для клиента). Финансовая организация рассматривает такую операцию в качестве досрочного погашения ипотечного займа. Продавцом будут получены средства, вырученные, благодаря продаже залоговой квартиры. Если рыночная стоимость недвижимости превышает сумму долга, продавец в праве рассчитывать на получение «лишних» денег.
После получения разрешения, касающегося продажи квартиры, понадобится озаботиться поиском покупателя. Сегодня большинство людей перестало бояться покупки «несвободного» жилья. Тем не менее, следует удостовериться в готовности покупателя к выплате банковский организации всей суммы долга до того, как будет заключён договор «купли-продажи». Чтобы стороны чувствовали себя спокойно, необходимо оформить нотариально заверенный договор задатка. В данном документе непременно должно быть предусмотрено внесение всех условий: обязательств продавца, процедуры, сроков расчётов.
Погасив банковский долг (выплатив суммы штрафов по просроченным платежам), покупатель производит выдачу «закладной» на недвижимость. Данный документ — официальное свидетельство, говорящее об отказе банка от залога. Также, не лишним окажется получение справки (нескольких экземпляров), удостоверяющей отсутствие задолженностей.
Наличие закладной — снование для обязательного посещения регистрационной палаты. Здесь продавцом, покупателем выполняется заполнение заявления, касающегося снятия с недвижимости обременения ипотеки. Далее производятся: заключение договора «купли-продажи», переоформление собственности на новоявленных владельцев, получение остатка суммы.
Не стоит доводить дело до судебного разбирательства!
Добровольный порядок решения вопроса считается относительно простым. Реализация недвижимости в судебном порядке является болезненным, невыгодным вариантом. У должника отсутствует возможность влияния на вопрос выбора покупателя квартиры, установки её цены. Это — прерогатива банка, которому выгодно провернуть дело побыстрее (зачастую, путём продажи с аукциона). Заёмщик не сможет поучаствовать даже в установке начальной цены (её определяет суд). Банк в праве осуществить снижение начальной стоимости при повторах аукционов. В реальности скорее всего ипотечный должник вряд ли сможет рассчитывать на получение какой-либо суммы при продаже залоговой недвижимости.
Разумный должник может озаботиться вопросом: возможен ли обмен квартиры на другой вариант с меньшим метражом, стоимостью, чтобы это обеспечило уменьшение ежемесячно выплачиваемых сумм? К сожалению, пока ведущие российские банки не готовы соглашаться на подобные процедуры. Также, они не согласны идти на замену плательщиков по ипотечным договорам. Из-за этого, новому хозяину недвижимости не удастся выплачивать долг, согласно прежнего графика.
В будущем эксперты рассчитывают на большую гибкость банков в вопросах такого рода по причине всероссийского роста объёмов задолженностей по просроченным ипотечным займам, которые оказываются невыгодными финансовым структурам.
Что остается после продажи ипотечной квартиры
![Что остается после продажи ипотечной квартиры Что остается после продажи ипотечной квартиры](upload/2021/izbavitsa_ipoteka_2021_003.webp)
Какой же окажется сумма ущерба, причинённого заёмщику продажей недвижимости в залоге? Тут большую роль играет время осуществления подобной процедуры. К примеру, системой аннуитетных платежей предусмотрено прибавление к сумме ежемесячной выплаты лишь процентов в течение первых нескольких лет. Стоит относиться к выплаченным процентам, как к арендной плате проживания в квартире, которая могла-бы оказаться вашей при удачном стечении обстоятельств как для заёмщика, так и для самого государства.
В то же время, если квартира продаётся в течение первых нескольких лет со дня оформления кредита под залог, придётся принять, как должное, большой продажный дисконт из-за солидного остатка долга банку. Меньшее количество времени ношения кредитного «бремени» обуславливает больший размер ущерба после высвобождения от такового. Утешает лишь то, что в течение нескольких лет цена на вашу недвижимость может подскочить, за счёт чего, заёмщик в результате может оказаться в существенном «плюсе».
Не нужно рассчитывать на решение проблемы «как-тот вдруг», «разорение банка» — такие надежды могут стать причинами того самого персонального банкротства, которое до сих пор в нашем государстве не узаконено. Решительные, разумные действия помогут с наименьшими потерями выйти из трудной ситуации.