Объемы выдачи кредитов под залог недвижимости растут, и условия для стандартных заемщиков пока еще лояльны. Однако некоторым категориям населения получить кредит очень непросто, особенно если речь идет не об ипотеке, где дополнительным обеспечением является непосредственно квартира, а о кредите на строительство собственного дома.
Поэтому порой они вынуждены идти на различные ухищрения. Рассмотрим опыт нескольких «сложных» заемщиков и дадим свои экспертные оценки различных ситуаций.
Кредит для бизнеса и нелюбовь банков к предпринимателям
Вероника Першина (имя изменено) на первый взгляд кажется идеальным заемщиком: возраст – около 32 лет, хороший доход, замужем, но без детей, с московской пропиской, ни одной просрочки по кредитам. Обычно банки считают таких людей наиболее надежными клиентами. За исключением одного нюанса: Вероника – предприниматель и является учредителем в коммерческой фирме.
Дело в том, что если наемным работникам банки отказывают в выдаче кредита примерно в каждом 10-м случае, то в случае с предпринимателями отказывают каждому второму.
Вопрос не в любви и нелюбви, а исключительно в рисках для банка. Предприниматели у нас находятся в зоне повышенных рисков для банков. Любой сотрудник по найму, особенно если он не является руководителем, потеряв работу, легко найдет такую же. Предприниматель же, лишившись дохода, может вообще его не восстановить или ему потребуется на это много времени. С учетом экономической ситуации эти риски существенно возрастают, и здесь нужно понимать позицию банков кредиторов.
Многое, при оценке финансовой состоятельности заемщика-предпринимателя зависит от формы налогообложения, по которой проходит его компания. При упрощенном налогообложении налогооблагаемой базой могут быть либо доходы, либо разница между доходами и расходами, то есть прибыль. Банки больше доверяют предпринимателям, отчитывающимся по прибыли. Ведь именно прибыль остается в распоряжении предпринимателя после уплаты налогов.
Если налог платится с прибыли, банку проще оценить платежеспособность клиента, а значит, повышается вероятность одобрения кредита. Если же уплата налогов производится с дохода, реально оценить финансовую состоятельность клиента бывает очень сложно, и такому заемщику, вероятнее всего, откажут.
Кредит на строительство под залог недвижимости
В случае с ипотечным кредитованием мы рекомендуем предпринимателям воспользоваться специальными программами с упрощенной процедурой рассмотрения заявки: Как правило, по таким программам предоставляется на рассмотрение только паспорт и анкета, ставки выше и первоначальный взнос также выше (от 35%), но при этом шансы получить положительное решение существенно возрастают.
Кроме того, можно воспользоваться залоговыми кредитными программами. Сегодня на рынке масса программ кредитования предпринимателей под залог недвижимости по упрощенной системе. При этом ставки по кредиту будут в районе 14-17% годовых, что ниже, чем по кредитам малому и среднему бизнесу, а срок до 20 лет, что снижает размер ежемесячного платежа.
Земля всегда в цене как объект залога для получения кредита
Несмотря на то, что большинство земельных участков в Москве и Подмосковье являются вполне ликвидными объектами в долгосрочной перспективе, тем не менее большинство банков в качестве залога готовы принять только квартиру, в лучшем случае – уже построенный частный дом.
Веронике понадобились деньги как раз на строительство дома, а единственная недвижимость, которую она могла предоставить в качестве залога, – земельный участок, на котором ведется строительство. Однако подобные кредитные программы – большая редкость на сегодняшнем рынке. Если бы на участке стоял дом – шансов получить такой кредит было бы немного больше, а так это практически на уровне фантастики.
Такие сложности с получением кредита под залог земельного участка связаны прежде всего с текущей ситуацией на Московском рынке недвижимости. Земля и коттеджи в настоящее время очень тяжело и долго продаются… Банки, как таково не интересуют сами объекты недвижимости. Им важно, как быстро они смогут капитализировать залоговую недвижимость в оборотные деньги. В настоящее время (2015год) на рынке загородной недвижимости Москвы наблюдается значительная стагнация. Для того чтобы продать участок, находящийся в залоге по рыночной цене, без значительного снижения стоимости, могут уйти годы. Банкам это не выгодно.
Также могут возникнуть проблемы при оценке стоимости залога.
- Мы только в начале года купили участок за 2 млн рублей – 12 соток в 40 км от Москвы по Дмитровскому шоссе. В одном из банков, специализирующемся на выдаче кредитов под залог земельных участков, мне еще до оценки заявили, что такой участок просто не может столько стоить, - рассказывает один из заёмщиков.
Банки зачастую пытаются предусмотреть возможность, при которой придется снизить стоимость залога для более быстрой продажи.
Точно оценить, за какие деньги его можно реализовать быстро, – не так просто, как оценить, к примеру, городскую квартиру. Если человек не сможет обслуживать кредит, не исключено, что банк не сумеет продать этот участок быстро. Поэтому, естественно, чтобы избежать финансовых рисков - оценщики предпочитают занижать оценку: им важно назвать банку не ту цену, за которую участок рекламируется, а ту, за которую участок может быть продан быстро, независимо от того, что, допустим, сезонный спрос уже закончился.
В данном случае Веронике отказали еще до проведения оценки земельного участка. Формально банки отказывают без объяснения причин, однако ипотечный брокер объяснил, что кредит решили не давать из-за того, что Вероника является учредителем в фирме.
Реакция Вероники была такой – она начала процедуру своего выхода из состава учредителей.
Фиктивная работа, чтобы получить кредит было проще?
Учитывая сложную ситуацию, ипотечный брокер порекомендовал Веронике фиктивно «устроиться на работу». Эксперты «Капитал-Выкуп» считают, что это не самый лучший способ получить одобрение в банке по ипотеке: «Кроме справки по форме банка, подписанной генеральным директором и главным бухгалтером компании-работодателя, заемщик должен предоставить копию трудовой книжки, заверенную работодателем и содержащую запись, что данный сотрудник продолжает работать в данной компании. Также трудоустройство заемщика подтверждается звонком в компанию, и, если у сотрудника банка возникают сомнения, у клиента могут запросить дополнительные документы, подтверждающие его работу в данной компании, например, выписку из пенсионного фонда, куда работодатель в обязательном порядке делает отчисления по каждому сотруднику».
Однако Вероника решила рискнуть. Как выяснила заемщица, такое «трудоустройство» стоит от 3 000 до 40 000 рублей, в зависимости от тщательности подтверждения. Веронику смогла «устроить» на работу подруга, которая занимает руководящую должность в одной компании. «Я была у них в офисе, знаю, где он расположен, что внутри, кто работает, чем занимается фирма, какой круг обязанностей в компании у меня», - рассказывает она.
Но даже такая тщательная подготовка пока не привела к успеху. В первый раз Вероника «прокололась» на номере собственного мобильного. В анкете она указала свой реальный и единственный телефон. Сотрудник службы безопасности банка первым делом забил этот номер в интернете и выяснил, что он фигурирует в объявлениях, не связанных с должностью, указанной в справке с работы.
Вероника купила сим-карту с новым номером специально для этих целей. Но и в следующем банке проверку не прошла:
Вопросы задают самые каверзные, к которым ты можешь быть не готов. Вот пример «опросника» от одного из банков:
- Кем работаете?
- Какая зарплата?
- Где находится офис?
- Как вы добираетесь до офиса?
- Какой номер комнаты?
- Из лифта выходите направо или налево?
- Спрашивали, когда я в последний раз была в отпуске, параллельно узнавая эти же детали у работодателя. К данному вопросу мы были готовы, но «завалилась» я на вопросе о форме оплаты: в компании она выдается частями каждую неделю, а я сказала, что два раза в месяц, рассказывает Вероника.
Такая серьезная проверка, по словам Вероники, велась при попытках получить потребительский кредит. Заемщица же надеялась, что после выхода из состава учредителей собственной фирмы к ней будут более благосклонны в банках, предоставляющих кредиты под залог земли, и такой строгой проверки удастся избежать.
Использование фиктивных документов при получении кредита уголовно наказуемо
Нужно помнить, что использование фиктивных документов при получении кредита может повлечь серьезную ответственность, вплоть до уголовной.
«Лица, оказывающие содействие в изготовлении фиктивных документов, скромно умалчивают о том, что если обман раскроется, то возникнет реальная возможность привлечения заемщика к уголовной ответственности по статье 176 Уголовного кодекса РФ («Незаконное получение кредита»), статье 159 Уголовного кодекса РФ («Мошенничество»)».
Наказание, предусмотренное за мошенничество, составляет до 10 лет лишения свободы, в зависимости от размера ущерба. «Крупным размером признается стоимость имущества, превышающая 1,5 млн рублей, а особо крупным – 6 млн рублей».
Однако на практике банки редко прибегают к обвинению в мошенничестве на стадии проверки. «По данной статье привлекают уже после того, как кредит взят и не выплачивается, поскольку помимо факта предоставления банку заведомо ложных или недостоверных сведений необходимо доказать умысел на хищение – то есть что заемщик заранее планировал не отдавать кредит.
Нам известны случаи привлечения к ответственности на этапе согласования кредита, но в основном они связаны с мошенническими схемами, когда находят подставных лиц и на их имя пытаются получить кредиты.
Скорее всего обычного заемщика, который решил воспользоваться непрозрачной схемой, обвинят по более легкой статье – использование заведомо ложного документа – фиктивной справки о трудоустройстве и размере зарплаты (часть 3 ст. 327 УК РФ). Использование такой справки приравнивается в свете последней судебной практики к использованию липового больничного или поддельных водительских прав. Данное деяние относится к преступлениям небольшой тяжести, и приговор суда по ним выносится, как правило, в виде денежного штрафа до 80 000 рублей.
Однако стоит помнить, что даже в случае штрафа по уголовной статье, у заемщика появляется судимость, что существенно осложнит человеку жизнь – в том числе и получение любого кредита в будущем. Поэтому компания Капитал-Выкуп рекомендует всегда задумываться о последствиях своих решений и ответственности за них. Обращайтесь за помощью только в проверенные, надежные компании. Эксперты компании «Капитал-Кредит» накопили большой опыт работы со «сложными» заемщиками, в том числе и с испорченной кредитной историей. Мы всегда готовы бесплатно проконсультировать своих клиентов по вопросам кредитования под залог недвижимости и помочь найти выход, даже из самой сложной ситуации.
