Москва, Кожевническая 14 к.1
с 10.00 до 19.00
Нечем платить ипотеку — варианты решения проблемы
127

Нечем платить ипотеку — варианты решения проблемы

Прежде чем начать рассказывать реальную ситуацию как платить ипотеку если нет денег, следует остановиться на одном принципиально важным тезисе.

Начать решать любые проблемы с платежами необходимо еще до того как у вас начались просрочки. Если случилось две, три просрочки, то в такой ситуации практически невозможно убедить банк пойти вам на встречу и всё будет двигаться в сторону отъема жилья, вашего выселения и потери квартиры как таковой.

Рассмотрим на конкретном примере

Если вы понимаете, что через месяц или два у вас возникнут серьезные проблемы с деньгами для проведения платежей, ту заниматься этим нужно уже сейчас. Один наш клиент – Николай (имя изменено), который пришел к нам на консультацию, именно так и поступил и был в этом совершенно прав. В результате получил положительный результат решения ипотечного вопроса для своей семьи. 

Рассмотрим вопрос Николая подробнее:

В 2019 году Николай и его молодая жена взяли ипотеку и купили новостройку в Новой Москве. Стоимость квартиры была 6 млн. руб. Собственных средств у них было 600 тысяч и ипотечный кредит они взяли 5,4 млн. рублей на 15 лет. Ставка на тот момент была 10% годовых. Их ежемесячный платёж составлял 60 тысяч.

До 2020 года всё было относительно благополучно. В 2020 году у Николая произошло несколько знаковых событий, как позитивных так и негативных.

Из позитивного — у них родился ребенок, также их радовало, что квартира подорожала за год на полмиллиона и ее стоимость составляла уже 6,5 млн. руб. И самое приятное, что дом был сдан, они смогли въехать в свою квартиру с базовой бюджетной отделкой от застройщика.

Но, случилось и одно неприятное событие — Николай потерял высокооплачиваемую работу. Если до этого он получал 120 тысяч, то теперь смог устроиться только на зарплату 80 тысяч рублей. Они поняли что не смогут платить ипотеку. Ведь помимо ипотечных платежей есть коммунальные расходы, транспортные, страховые и т.д.

Перед семьёй Николая встала серьёзная дилема, как быть? В первую очередь они обратились в свой банк, но там как-то не проявили энтузиазма и намекнули, что им проще продать эту квартиру за сумму долга (5,4 млн). Так как цена квартиры возросла, они смогут сделать это быстро и закроют вопрос с кредитом навсегда.

Анализ предложения банка показал, что в таком случае они потеряют более 1 млн. руб. Во первых это первоначальный взнос, который они уже делали, плюс 700 тысяч выплаченных платежей по кредиту в течении года.

Именно поэтому они обратились в Капитал-Кредит за советом, какие возможны варианты решения финансового и жилищного вопроса, что можно сделать в такой ситуации?

Решение проблемы

Первое, что мы спросили Николая — готов ли он к серьезному а может быть и не очень но ухудшению качества жизни? В данном случае, это смена квартиры. Николай согласился. Для него главным было сохранить жильё, пусть и с немного худшими условиями чем есть сейчас. К тому же по предварительным прикидкам получалось, что семья готова стабильно платить в месяц порядка 30 тысяч, тогда на жизнь будет оставаться 50 тысяч и такой кредит будет им по силам.

Николаю было предложено сделать акцент на поиске новой квартиры среди так называемой «залоговой витрины» банка в котором они с женой брали кредит.

У каждого банка сейчас достаточно много квартир в залоге которые они выставляют на продажу и у них есть один принципиальный момент — они готовы давать низкую ставку (по данному банку - 7%) и большие сроки.

Решение было следующим:

Николай самостоятельно ищет покупателя на свою квартиру стоимостью 6,5 млн. рублей. Ищет квартиру дешевле, чем та которая у них есть, но находящуюся в «залоговой витрине» банка. Разницу в стоимости направляет в банк как первоначальный взнос и получает новый кредит по более низкой ставке.

Что получилось в итоге?

Николай действительно достаточно быстро смог найти покупателя на свою квартиру за 6,5 млн. руб. Для того чтобы новый ежемесячный платёж по кредиту не превышал 30000 рублей при стартовой ставке 7%, новый кредит был взят на максимальный срок - 20 лет, в размере 3,8 млн. рублей.

Итак, Николай нашел покупателя на 6,5 млн. Новый кредит - 3,8 млн. рублей. Оставшаяся сумма долга - 5,4 млн. рублей. Таким образом от сделки у него осталось 1,1 млн. рублей, которые он направил в качестве первоначального взноса по новому кредиту. 

Таким образом получилось 1,1 млн в качестве первоначального взноса + 3,8 млн. рублей = 4,9 млн. рублей которые можно потратить на покупку новой квартиры.

В банке оказалось две квартиры на продажу за такую цену. Однушка в Новой Москве и двушка, но уже в Московской области. Николай с женой выбрали двухкомнатную квартиру. Банк согласился на такую сделку и они достаточно быстро и оперативно её провернули.

Резонный вопрос — почему Николаю отказали в банке при первом обращении? Почему сейчас банк согласился на проведение такой сделки?

Дело в том, что реализацией залогового имущества в банке занимается отдельная структура. У нее очень широкие полномочия, то есть она может продавливать внутри банка те решения, которые в стандартной процедуре не предусмотрены. Именно так и получилось в случае с Николаем.

Он обратился в залоговую структуру, согласовал с ними эту схему и уже они продвинули её в банке. Поэтому, если менеджер с которым вы общались при получении кредита отказал, то это вовсе не означает, что можно ставить точку в этой истории.

Нам удалось найти достаточно непростое решение в сложной ситуации с Николаем. Здесь было два ключевых момента. Во-первых он начал заниматься этим вопросом заранее, не дожидаясь штрафных санкций, а во вторых, были найдены уязвимые точки в банке и те структуры, которые тоже были заинтересованы в решении вашего вопроса. Это очень важно.

Были ли ещё варианты?

Кроме этого, пожалуй самого мягкого варианта мы еще прорабатывали три запасных варианта решения проблемы Николая, но все они были более жёсткими. Слава богу они нам не понадобились.

Если вам интересно и у вас назревают похожие проблемы с ипотекой и банком, вы всегда можете обратиться к специалистам Капитал-Кредит за консультацией. Наши услуги хоть и платные, но стоят совершенно вменяемых денег, а многолетний опыт на рынке кредитования рынка недвижимости Москвы позволяет находить решения в самых сложных и запутанных ситуациях.

Все статьи
Автор: «»
Капитал–Кредит