Наиболее частым правовым дефектом квартиры на вторичном рынке является нарушение прав детей при использовании материнского капитала и обременение в виде зарегистрированных третьих лиц.
Чем старше квартира, тем солидней её юридическая история, тем больше в её истории переходов прав собственности, которые происходят по разным причинам. Купля—продажа, наследование, дарение, исполнение договора ренты, и др. Безусловно, каждая сделка требует глубинной проверки юридической чистоты объекта.
Эксперты Капитал–Кредит перед регистрацией квартиры в качестве залога в обязательном порядке проверяют недвижимость на предмет юридических дефектов.
Нарушение прав детей при использовании материнского капитала
![Нарушение прав детей при использовании материнского капитала Нарушение прав детей при использовании материнского капитала](upload/2021/yuridicheskie_defekty_002.jpg)
Анализ историй продаваемых квартир за последние пять лет показывает существенный рост числа сделок с использованием материнского капитала (либо ипотека была погашена средствами материнского капитала).
В случае использования материнского капитала при приобретении недвижимости, по закону необходимо наделить всех детей (совершеннолетних и несовершеннолетних) долями в этом объекте.
К сожалению, не все выполняют это требование законодательства по разным причинам, и это прямое нарушение прав детей. Переход права собственности по такой квартире, если права детей не соблюдены, впоследствии может быть оспорен, а сделка может быть признана недействительной.
На данный момент каждая десятая квартира, приобретённая с использованием материнского капитала, имеет признаки нарушения прав несовершеннолетних, а с учётом того, что сегодня материнский капитал выдаётся при рождении первого ребёнка, объём подобных объектов будет расти, поэтому проверка квартиры перед сделкой по этому параметру обязательна.
Наличие зарегистрированных третьих лиц
![Наличие зарегистрированных третьих лиц Наличие зарегистрированных третьих лиц](upload/2021/yuridicheskie_defekty_003.jpg)
Другим неприятным сюрпризом для покупателя может оказаться наличие зарегистрированного третьего лица, которое обладает правом проживания в данной квартире. Одна из причин возникновения такой ситуации — приватизация квартиры, когда один или несколько проживающих в ней пишут отказ от участия в приватизации. Такие граждане обладают пожизненным правом пользования данным жилым помещением, поэтому единственная возможность обезопасить себя при покупке — обязать продавца снять всех зарегистрированных лиц с регистрационного учёта, предоставив им иной адрес проживания и регистрации.
Подобное пожизненное право пользования может быть определено завещанием, по условиям которого на наследников возлагается обязанность предоставить третьему лицу пожизненное право пользования жилым помещением. Есть и иные категории лиц, в отношении которых может быть установлено право пользования, которое сохраняется при переходе права собственности.
Например, длительное время при регистрации НЕ-родственников применялся договор безвозмездного пользования, сохраняющий своё действие, а следовательно, и сохраняется право пользования после перехода права собственности на имя нового собственника. Выявить данное обстоятельство можно, внимательно изучив документы из паспортного стола.