Наиболее частым правовым дефектом квартиры на вторичном рынке является нарушение прав детей при использовании материнского капитала и обременение в виде зарегистрированных третьих лиц.
Чем старше квартира, тем солидней её юридическая история, тем больше в её истории переходов прав собственности, которые происходят по разным причинам. Купля—продажа, наследование, дарение, исполнение договора ренты, и др. Безусловно, каждая сделка требует глубинной проверки юридической чистоты объекта.
Эксперты Капитал–Кредит перед регистрацией квартиры в качестве залога в обязательном порядке проверяют недвижимость на предмет юридических дефектов.
Нарушение прав детей при использовании материнского капитала
Анализ историй продаваемых квартир за последние пять лет показывает существенный рост числа сделок с использованием материнского капитала (либо ипотека была погашена средствами материнского капитала).
В случае использования материнского капитала при приобретении недвижимости, по закону необходимо наделить всех детей (совершеннолетних и несовершеннолетних) долями в этом объекте.
К сожалению, не все выполняют это требование законодательства по разным причинам, и это прямое нарушение прав детей. Переход права собственности по такой квартире, если права детей не соблюдены, впоследствии может быть оспорен, а сделка может быть признана недействительной.
На данный момент каждая десятая квартира, приобретённая с использованием материнского капитала, имеет признаки нарушения прав несовершеннолетних, а с учётом того, что сегодня материнский капитал выдаётся при рождении первого ребёнка, объём подобных объектов будет расти, поэтому проверка квартиры перед сделкой по этому параметру обязательна.
Наличие зарегистрированных третьих лиц
Другим неприятным сюрпризом для покупателя может оказаться наличие зарегистрированного третьего лица, которое обладает правом проживания в данной квартире. Одна из причин возникновения такой ситуации — приватизация квартиры, когда один или несколько проживающих в ней пишут отказ от участия в приватизации. Такие граждане обладают пожизненным правом пользования данным жилым помещением, поэтому единственная возможность обезопасить себя при покупке — обязать продавца снять всех зарегистрированных лиц с регистрационного учёта, предоставив им иной адрес проживания и регистрации.
Подобное пожизненное право пользования может быть определено завещанием, по условиям которого на наследников возлагается обязанность предоставить третьему лицу пожизненное право пользования жилым помещением. Есть и иные категории лиц, в отношении которых может быть установлено право пользования, которое сохраняется при переходе права собственности.
Например, длительное время при регистрации НЕ-родственников применялся договор безвозмездного пользования, сохраняющий своё действие, а следовательно, и сохраняется право пользования после перехода права собственности на имя нового собственника. Выявить данное обстоятельство можно, внимательно изучив документы из паспортного стола.
