Схема покупки \ продажи квартир и другой недвижимости по заниженной стоимости в договоре не нова, и практикуется много лет подряд. Есть несколько причин, почему участники сделки идут на занижение стоимости.
Основная причина занижения стоимости в договоре — это инициатива продавца снизить налогооблагаемую базу и сэкономить на НДФЛ в 13%. Другая причина — это незаконное происхождение денег покупателя.
Имея желание сэкономить на уплате налога занижая стоимость квартиры в договоре купли–продажи, следует знать о возможных последствиях такого обмана, а именно:
Негативные последствия для продавца
- гражданско-правовая ответственность по иску налоговой инспекции в связи с сокрытием уплаты налогов;
- пени \ штрафы в размере от 100 до 300 тыс. рублей по итогам судебного разбирательства;
- доначисление НДФЛ (13%) к уплате от суммы занижения;
- статья 122 налогового кодекса РФ предусматривает штраф 20% – 40% от неуплаченной суммы налога;
- в соответствии со статьёй 54.1 налогового кодекса РФ — лишение права на получение налоговых вычетов, и как следствие налог со всей суммы договора купли–продажи;
- применение статьи 198 уголовного кодекса РФ при крупной неуплате, когда сумма неуплаченных налогов за три года превышает 2 700 000 рублей;
- статья 1102 Гражданского кодекса РФ «Обязанность возвратить неосновательное обогащение», ведь существует риск, что переданная сверх договора денежная сумма будет взыскана покупателем обратно;
- риск неполучения основной суммы за квартиру. Например, в момент взаиморасчетов, продавец может не получить «неофициальную» часть денег;
- потеря потенциальных покупателей;
Негативные последствия для покупателя
- вероятность оспаривания сделки при банкротстве продавца. Сделки, совершённые за три года до возбуждения дела о банкротстве, могут быть оспорены. Квартира, проданная по заниженной цене, привлечёт внимание кредиторов и финансового управляющего. Большой риск потерять и квартиру, и деньги;
- оспаривание сделки в судебном порядке. Ведь если сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре купли–продажи;
- в соответствии со статьёй 226 гражданского кодекса РФ при выявлении случаев нарушения законности суд вправе вынести частное определение и направить его в налоговые или правоохранительные органы, которые обязаны в течение месяца сообщить о принятых ими мерах;
- при продаже квартиры, купленной по заниженной стоимости, при сроке владения меньше минимального, показать расходы на приобретение можно будет в пределах суммы указанной в договоре купли–продажи;
- репутационный риск — признание недобросовестности покупателя в судебном разбирательстве;
- репутация заемщика перед банком, как вариант — отказ в ипотечном кредите под залог недвижимости, или изменение условий предоставления кредита;
- налоговый вычет рассчитываться от той суммы, которая указана в договоре купли–продажи, а не от реально уплаченной покупателю, ведь в вычет включаются и проценты по ипотечным кредитам;
- в период регистрации недвижимости продавец имеет право подать в Росреестр заявление об отказе от сделки, согласно статье 398 гражданского кодекса РФ. Продавец обязан вернуть покупателю деньги, если они были уплачены ему до регистрации, в этом случае возврату подлежит только сумма, указанная в договоре купли–продажи;
- при заниженной стоимости квартиры покупатель может лишиться возможности попасть под льготы или субсидии, иногда предоставляемые региональными властями для приобретения жилья.
Использование схемы занижения стоимости квартиры в договоре купли–продажи не ограничивается гражданско-процессуальным кодексом. Схему с занижением стоимости квартиры могут расценить как мошенничество. Тогда оба участника сделки будут нести ответственность по закону.
Из–за безобидной на первый взгляд уловки по продаже квартиры с указанием заниженной цены можно попасть на штраф до 300 тысяч рублей, арест до полугода и даже лишение свободы до года, на усмотрение суда.
