Неразбериха с курсом валют, вызванная известными событиями, внесла смуту в ряды российских инвесторов на рынке недвижимости. Одни хотят выйти с рынка, другие, наоборот, до последнего надеются сохранить инвестиции в недвижимости. Попробуем разобраться в обоснованности обоих позиций.
Инвестиции в новостройки последние два года оставались одними из самых привлекательных за счет общего роста цен на квартиры и льготной ипотеки, которая позволяла взять кредит по низкой ставке. Сейчас другая ситуация, ипотека резко подорожала, спрос на жилье снижается, а рост цен замедлился. Инвесторы вынуждены искать варианты сохранения инвестиций.
Большинство инвесторов вложившихся в новостройки пару лет назад и в ближайшее время ожидающих сдачи дома сегодня столкнулись со сложностью вернуть свои вложения.
С одной стороны, это связано с тем, что квартиру продать сейчас сложнее — ипотека на вторичном рынке дорога (такие объекты продаются по договору переуступки прав или по договору купли-продажи), а общий спрос на рынке недвижимости снижается. С другой стороны, сами инвесторы опасаются оставаться с наличными на руках из-за возможного обесценивания средств.
В высокобюджетном сегменте рынка наблюдается дефицит ликвидных предложений. Можно продать имеющуюся квартиру, но ничего не купить взамен. Интересные варианты по привлекательной цене быстро уходят.
На лицо сокращение числа сделок со вторичным жильем и доли уступок. Если в первом квартале 2021 года доля уступок составляла 10,6%, то по итогам января — марта 2022 года — 9,3%. Причиной такого тренда выступает не только желание зафиксировать прибыль, но и сокращение доступных способов вложения средств.
Большинство инвесторов сейчас не стремятся любой ценой реализовать имеющуюся недвижимость. Это связано с тем, что предпосылок для существенного снижения цен нет. Большинство склонно считать, что на фоне уменьшения спроса возможно будет какая-то коррекция, но в дальнейшем цены опять пойдут вверх. Продав недвижимость сейчас, инвесторы останутся с рублями, которые, если не вложить куда-то еще, могут просто обесцениться на фоне высокой инфляции. Поэтому пока большинство инвесторов заняли сдержанную позицию.
Инвесторы спрашивают – Куда вкладывать рубли?
Основной вопрос перед частными инвесторами сейчас — куда вкладывать полученные рубли. Раньше эти деньги вкладывались обратно в новостройки, но сейчас многие опасаются падения цен в условиях потенциального увеличения безработицы и снижения спроса. Валюта тоже ведет себя непредсказуемо, поэтому многие перестраиваются на арендную стратегию, чтобы переждать кризис.
Есть и обоснованное альтернативное мнение. К примеру, часть инвесторов не склонны замораживать свои деньги в новостройках, поскольку боятся, что могут возникнуть проблемы с достройкой объектов. Сейчас действует мораторий на включение в реестр проблемных объектов, неустойку за срыв сроков тоже не взыскать. Спрос снижается. В будущем может возникнуть конкуренция среди продавцов, особенно на вторичном рынке, где нет льготных и субсидированных программ. Продавцы будут предлагать скидки. Похожую ситуацию рынок уже проходил. Поэтому они готовы продать сейчас, даже со скидкой до 20%.
Риски инвестиций в недвижимость растут, приходится осторожничать
За последние два года доля инвесторов на рынке Москвы заметно выросла. Это было связано с высокими темпами роста цен на новостройки и льготной ипотекой. Если до 2020 года доля инвесторов на рынке Москвы составляла 10%, то за 2020–2022 годы она выросла приблизительно в два-три раза. На конец февраля — начало марта 2022 года на инвестиционные сделки приходилось 25–30% от общего количества заключенных договоров ДДУ и ДКП.
Пик инвестиционных сделок на рынке новостроек Москвы пришелся на середину 2021 года— 30%. После изменения условий по льготной ипотеке доля таких сделок снизилась до 18%. Сейчас этот показатель, по оценкам экспертов, находится на уровне 15%.
Снижение числа инвестиционных сделок связано и с высокими ценами на недвижимость и с непредсказуемостью спроса в будущем. Объективное число тех, кто располагал бы необходимыми деньгами, уменьшилось. С конца февраля мы фиксировали краткосрочную волну инвестиционного спроса, но уже с середины марта ситуация стабилизировалась.
Что с доходностью?
Доходность инвесторов за два года могла быть сопоставима с общим ростом цен на рынке новостроек. С апреля 2020-го по апрель 2022 года средняя стоимость предложения 1 кв. м в новостройках Старой Москвы в комфорт-классе выросла на 44%, в классе бизнес — на 67%, в премиум — на 63%, а в элитном — на 70%. Примерно на такой доход могли рассчитывать инвесторы. Например, весной 2020 года квартиру в новостройке массового сегмента на этапе строительства можно было купить за 7 млн руб., сейчас она могла вырасти в цене до 10 млн руб.
Дальнейшая стратегия инвестирования будет определяться, прежде всего, экономической ситуацией в стране. Различные отрасли постепенно приспосабливаются к работе в новых условиях. Однако по-прежнему фиксируется неопределенность, к тому же пока не до конца ясен эффект от санкций. Политическая непредсказуемость усложняет прогнозирование поведения инвесторов даже в краткосрочной перспективе.
Куда инвестировать дальше? Мало кто готов дать обоснованный ответ. Что касается новостроек, то инвесторы замерли в ожидании адекватного сигнала от рынка и правительства о том, что дома станут достраиваться, ключевая ставка снижаться, а логистика будет выстроена.
Часть инвесторов переключили своё внимание на земельные участки в Московской области и в курортных районах юга России. Многим кажется, что это перспективное направление с точки зрения туризма, особенно в условиях ограничений на выезд за рубеж для подавляющего большинства населения. К примеру, эксперты компании Капитал-Кредит зафиксировали рост числа выданных кредитов под залог земельных участков на 10% только за март-апрель текущего года. Это очень много в настоящее время, учитывая повышенную ставку кредитования и явно свидетельствует о повышенном внимание к таким объектам.
