Москва, Кожевническая 14 к.1
с 10.00 до 19.00
Рефинансирование — как выгодно снизить процент по ипотеке?
148

Рефинансирование — как выгодно снизить процент по ипотеке?

Поговорим о рефинансирование ипотеки, ведь за последние 30 лет в России сейчас исторически низкие ставки. Что брать ипотеку, что рефинансировать её сейчас в большинстве случаев выгодно для заемщика. Но в рефинансирование ипотеки есть свои подводные камни и как на них не попасться разберем в этой статье.

Цели рефинансирования

  1. Уменьшение процентной ставки и срока кредитования.
    Это действительно очень правильная цель потому что за счет того что вы переплачиваете проценты банку можно практически купить две квартиры. Себе одну и еще банку парочку за счет переплаты по процентам. Цель уменьшения процентной ставки оправдана и обязательно стоит в приоритетах вместе с уменьшением срока кредитования.
  2. Изменение состава участников кредитного договора.
    Возможно вы захотите взять созаемщиком своего супруга или супругу и в этой ситуации это может быть целью рефинансирования.
  3. Консолидация (объединение) кредитов.
    Например у вас есть ипотечный ипотечный кредит и несколько потребительских кредитов, которые можно объединить в один и платить по более низкой ставке.

Подводным камнем при консолидации кредитов является потеря права на налоговый вычет по процентам. Эта сумма может оказаться достаточно существенной, в рамках 3-х миллионов рублей. С налоговыми вычетами ваша выгода может составить до 350 тысяч рублей и нужно очень хорошо подумать прежде чем задаваться такой целью.

Формат рефинансирования

От формата рефинансирования зависит какие затраты вы понесете при оформлении. Два основных формата — это реструктуризация кредита и рефинансирование кредита.

Реструктуризация — это пересмотр текущих условий обслуживания долга. Т.е вы не идёте к другому кредитору , соответственно вам не нужно оформлять новую страховку, делать заново оценку, собирать документы и т.д. Вам просто пересматривают текущие условия займа.

Рефинансирование — это выдача нового кредита на погашение текущего. Необходимо будет заново пройти все шаги, которые вы вначале проходили когда брали свою ипотеку. Нужно будет заново сделать оценку квартиры, предоставить справки о доходах и т.д. По сути — это просто получение нового кредита. В этом большая разница между рефинансированием и реструктуризацией.

Когда нельзя рефинансировать?

Рассмотрим случаи, когда не получится рефинансировать ипотеку, даже если вы очень хотите.

1. Остаток долга больше 80–90% от стоимости объекта.

Очень малое количество банков которые рефинансирует такого рода ипотеку. Часто так бывает если был валютный кредит, который потом перевели в рубли. Сумма долга получилась существенная и иногда превышает реальную стоимость самого объекта залога.

2. Ранее проводилась реструктуризация кредита, которая негативно повлияла на кредитную историю.

Например, вы пришли в банк и он вам предоставил реструктуризацию, причем не на основании федерального закона, а по своим внутренним правилам разрешил вам отсрочку. Такая отсрочка будет негативно влиять на вашу кредитную историю.

Если говорить о кредитных каникулах которые были предоставлены в соответствии с законом, взятые по обстоятельствам попадающим под федеральное законодательство — уход в армию, беременность, роды, каникулы в связи с эпидемией Covid-19 в 2020 году (соответствующий закон имеется) и т.д., такие каникулы не должны негативно влиять на кредитную историю.

На практике, если вы брали кредитные каникулы по уважительной, попадающей под закон причине, несмотря на то, что банки учитывают это, скорее всего рефинансирование вам будет получить крайне сложно. Будьте готовы к отказу. Большинство банков в рефинансировании вам откажут. Лишь малая часть банков соглашаются рефинансировать таких клиентов.

3. Проведенные расчеты не подтверждают выгоду рефинансирования.

Пример: Если текущая ставка по кредиту у вас 8,5%, а вам предлагают 8%, то надо очень хорошо подумать, прежде чем убежать от этого банка и рефинансироваться в другом.

Ведь если это не реструктуризация а рефинансирование, то надо заново оценивать квартиру, оформлять новую страховку, если квартира оформлена в долях, то это ещё и нотариальное заверение. Всё это ляжет дополнительными расходами на вас и это обязательно надо учитывать когда рассчитываете рефинансирование.

Как посчитать? Берете сумму вашего кредита + переплату по процентам которая у вас складывается + все вышеупомянутые дополнительные расходы. Учитывайте все мелочи, в том числе, открытие аккредитива, перевод денег в другой банк, комиссионные сборы и т.д.

Рекомендация: Чтобы рефинансирование было выгодным, разница в процентной ставке должна быть не менее 1,5%. В противном случае выгода будет настолько минимальный, что организационные усилия скорее всего «съедят» всю ожидаемую прибыль.

4. Застройщик если у которого вы купили квартиру обанкротился

Банков, которые будут рефинансировать в таком случае квартиру просто нет. С одной стороны у вас новостройка стоит недостроенная и сдать ее нельзя, с другой ставка по кредиту высокая. В такой ситуации двойного проигрыша ничего сделать нельзя. Нужно просто ждать когда достроится дом и будет сдан в эксплуатацию. Других вариантов нет.

5. Если дом поставлен на кадастровый учёт, но собственность на квартиру еще не оформлена.

Не все банки в такой ситуации готовы рефинансировать, но есть ряд банков готовых работать с такими вариантами, их небольшое количество. Обращайтесь к нам в Капитал-Кредит, мы помогаем в таких случаях.

Этапы рефинансирования

Процесс рефинансирования ипотеки гораздо сложнее процесса реструктуризации и будет производится как правило у другого банка. Рассмотрим всё поэтапно.

Первый этап. Анализ параметров текущего кредита и оценка выгоды рефинансирования.

Второй этап. Пишем заявление новому кредитору на одобрение кредита. Это так называемое первоначальное одобрение. Обращаем ваше внимание, на то, что прежде чем обращаться с заявлением банк необходимо все как следует рассчитать на первом этапе. Потому-что необдуманное обращение в несколько банков где вам откажут в рефинансировании отрицательно скажется на вашем кредитном рейтинге.

Третий этап. Получив одобрение начинаем оценивать квартиру и получать окончательное одобрение от кредитора. Лайфхаком на этом этапе будет, если вы подгадаете рефинансирование под тот период когда у вас заканчивается страховка. Например, до окончания страховки осталось два месяца и вы начинаете процесс поиска нового кредитора. Сэкономленные на страховке деньги не будут лишними.

Четвертый этап. Подача заявления на погашение текущему кредитору и выдача нового кредита с одновременным погашением старого.

Прошла оценка квартиры, новый кредитор окончательно подтвердил готовность рефинансировать ипотеку. Мы назначаем сделку с новым кредитором, а старому кредитору пишем заявление на погашение кредита. Все это происходит одновременно и дальше самое интересное, у нас возникает пятый этап.

Пятый этап. Перерегистрация обременения в пользу нового кредитора и снижение процентной ставки.

У старого кредитора пишем заявление на снятие обременения, а затем регистрируем его на нового кредитора. Тут есть нюанс. С момента как вы заключили кредитный договор с новым кредитором до момента регистрации обременения на этого нового кредитора ваша ставка по кредиту будет более высокой чем после регистрации обременений. Банк себя страхует, так как вы можете в любой момент по какой-то причине не перерегистрировать такое обременение. Обычно этот период длится около трех недель, до месяца. Ставка по кредиту на время регистрации будет выше обычной. После этого она будет снижена до той ставки которая вам анонсировалась изначально. Этот нюанс нужно учитывать.

Пример расчета рефинансирования ипотеки

Рассмотрим рефинансирование на конкретном примере. Здесь мы будем учитывать только переплату по процентам, но вам следует учитывать еще страховку, оценку, сопутствующие расходы, комиссии, нотариальное удостоверение и т.д.

Остаток долга 1500000 рублей. По сроку — 72 месяца (шесть лет). Ежемесячный платёж — 28500 рублей с копейками. Совокупная оставшаяся переплата — 555000 рублей, это 37% от остатка основного долга.

Итак, мы берем параметры рефинансирования по ставке 8,5%. При этом у нас есть два варианта: Первый — сохранить размер платежа и сократить срок кредита, а второй — уменьшить сумму платежа и сохранить срок кредитования.

Разберем оба варианта. Хотя заранее рекомендуем первый.

Первый вариант: Сохраняем прежнюю сумму платежа — 28500 рублей. Новый срок у нас будет 65 месяцев вместо 72 и переплата в итоге будет 352 тысячи рублей. Уже значительно меньше исходной, экономия 200000 рублей.

Второй вариант: Уменьшаем платёж. Многие склоняются к этому варианту чтобы чувствовать себя более финансово стабильным в какой-то период. Но зачастую это будет менее выгодно для вас в итоге.

Итак, новый ежемесячный платеж 26300 рублей. Вроде бы разница небольшая, 28500 и 26300. Срок кредитования не меняем, оставляем 72 месяца. В итоге получаем уменьшение ежемесячного платежа на 2200 и экономию по переплате 162000 рублей. В целом не такие большие суммы, но мы взяли остаток долга в полтора миллиона, а если остаток 6 миллионов? Соответственно соразмерно увеличиваем.

Поверьте, когда вы уменьшаете срок платежа у вас идет огромная разница между переплатами которые вы совершаете банку, а лишние две квартиры лучше оставить себе а не банку.

Именно сокращая срок кредитования вы получите максимальную выгоду от рефинансирования. Но, конечно-же отталкивайтесь от своих финансовых возможностей. Если вы будете уменьшать ежемесячный платеж еще больше, срок кредитования будет расти и итоговые переплаты банку значительно увеличатся.

Если у вас есть вопросы обязательно задавайте. Пишите нам или звоните, мы отвечаем на все вопросы наших потенциальных клиентов связанные с продажей недвижимости из-под залога, кредитованием под залог недвижимости, рефинансированием ипотеки и др.

Все статьи
Автор: «»
Капитал–Кредит