Вместе с доходом при рассмотрении ипотечных заявок банки в обязательном порядке учитывают профессиональный опыт заёмщика, кем и в какой сфере он работает, какую должность он занимает, насколько востребована его профессия и какой у него трудовой стаж. Например, в Сбербанке для получения ипотеки заемщик должен иметь стаж не менее трех месяцев на текущем месте работы, в ВТБ — не менее полугода. Если вы устроились на новое место работы, перед обращением за ипотечным кредитом дождитесь окончания испытательного срока.
Банки обращают внимание на надёжность компании-нанимателя, ведь при выдаче ипотеки банку важно, чтобы заемщик мог без проблем ее обслуживать в течение длительного срока. На профессию заемщика банки смотрят с точки зрения платежеспособности в долгосрочной перспективе. Поэтому людям, работающим в IT, финансовой сфере, энергетическом или сырьевом секторе, получить ипотеку в 2022 году будет значительно проще, чем сотрудникам ресторанов, ЧОПов, автомастерских и курьерам.
Наиболее высокий процент одобрения у госслужащих, медицинских работников, работников сферы образования и науки, а также работающих в сфере финансов, энергетики, нефтегазового сектора и промышленности. В этот список попадают также маркетологи, HR-специалисты, представители СМИ и рекламной сферы. Меньше всего доверяют сотрудникам ресторанного бизнеса, ЧОПов, салонов красоты и ремонтных мастерских.
Сложно будет получить ипотеку предпринимателям, особенно если они занимаются бизнесом недавно и не получают стабильный доход. В то время как самозанятым, наоборот, в 2022 году будет проще получить ипотеку. Многие банки в этом году запустили специальные предложения для фрилансеров и настроили свои скоринговые модели.
В 2021 году в Москве было зарегистрировано 127,6 тысяч ипотечных займов. Это в 1,2 раза (+22,5%) больше, чем в 2020 году (104,2 тыс.), что стало абсолютным рекордом за всю историю наблюдений. В связи с повышенным спросом на ипотеку, банки стали тщательнее оценивать заемщиков. На протяжении всего 2021 года уровень одобрения ипотеки не рос, а снижался. Если в конце 2020 года он находился на уровне 71–72%, то к концу 2021 года снизился почти на 10 п.п. — до 63%. Основными причинами снижения стало ограничение программы льготной ипотеки и рост процентных ставок, негативно сказавшийся на спросе на ипотечные кредиты. Есть веские причины полагать, что такая динамика сохранится в 2022 году и уровень одобрения по ипотеке может опуститься ниже 60%.
Кому ещё будет сложно получить ипотеку в 2022 году?
Лицам с высокой долговой нагрузкой
Выдавая ипотеку банк прежде всего оценивает уровень платежеспособности и кредитную историю потенциального заемщика. Также рассматриваются дополнительные условия, обусловленные кредитной политикой конкретного банка. В 2022 году сложности могут возникнуть у заемщиков с высоким уровнем долговой нагрузки, поскольку банки обращают на это все больше внимания. Как и ранее, сложнее будет получить кредит тем, у кого в прошлом были просрочки по другим кредитам.
Банку важно оценить кредитную нагрузку на заемщика — насколько для него будет посильной выплата еще одного кредита с учетом кредитной истории и доходов. Всем заемщикам, у которых, по банковским методикам расчета, этот показатель выше 0,5–0,6, будет сложно получить ипотечный кредит.
Показатель долговой нагрузки (ПДН, payment-to-income) — это соотношение всех платежей по кредитным обязательствам к доходам. ПДН рассчитывается кредитором как отношение среднемесячных платежей заемщика по всем кредитам и займам, в том числе по вновь выдаваемому кредиту (займу), к его среднемесячному доходу по формуле:
ПДН = среднемесячные платежи по всем кредитам (займам) / среднемесячный доход
Для физических лиц ПДН не должен превышать 40%
Лицам с доходом менее 150 тысяч рублей (Москва)
Уровень и стабильность дохода будущего заемщика являются одним из важнейших показателей, который оценивают банки при выдаче ипотеки. Приемлемый доход для получения ипотеки в понимании банков — в среднем 80–100 тыс. руб. и выше для крупных городов. Поскольку ипотека выдается на длительный срок, а выдаваемая сумма велика, зарплата заемщика должна быть такой, чтобы ее хватило не только на ежемесячные платежи, но и для поддержания нормального образа жизни. Банк может одобрить ипотеку, если на ее обслуживание будет уходить не более 50% дохода семьи. Считается комфортным, если платеж по ипотеке не превышает 30% основного дохода.
Оптимальный уровень заработной платы рассчитывается с учетом двух основных параметров — стоимости квартиры, на которую Вы берёте ипотечный кредит, и сумму первоначального взноса в банке. Поэтому, чем больше сумма кредита, тем выше должен быть доход. Если посмотреть статистику, то средняя сумма ипотечного кредита по Москве к концу 2021 года составила около 8 млн. рублей.
При займе на 20 лет и сумме платежа примерно 81 тыс. руб. / мес., доход должен составлять около 150 тыс. рублей в месяц.
Как правило, у кредиторов работает разветвленный механизм принятия решения о предоставлении кредита. Профессия в данном случае может участвовать в качестве одного из десятков параметров и занимать незначительную (считаные проценты) долю в общем влиянии на положительное решение о кредитовании. В большинстве случаев кредиторы смотрят на стабильность дохода, историю трудовой деятельности, логичность изменения анкетных показателей и т. п. Большее предпочтение кредиторы могут отдать клиентам с высшим образованием, работающим по специальности длительное время, чем недавним выпускникам вузов, несмотря на наличие места работы и дохода.
Людям предпенсионного возраста
У каждого банка есть минимальный и максимальный возрастной ценз для выдачи ипотеки. Возраст заемщика влияет на срок кредитования и платежеспособность клиента, поэтому банки учитывают этот показатель. У молодых заемщиков еще небольшой трудовой стаж, а у людей пожилого возраста — приближение выхода на пенсию, снижение доходов и риск потери трудоспособности.
Большинство кредиторов предоставляют займы гражданам в возрасте от 21 года, но есть предложения и для тех, кто только достиг совершеннолетия — например, у Сбербанка. Также, «Сбер» увеличил возраст заемщиков по программе «Жилищный кредит по двум документам» с 65 до 75 лет. Тем не менее возраст заемщика в 2022 году будет играть роль при для получения ипотеки. В зоне риска здесь — слишком молодые и слишком пожилые заёмщики.
Самый высокий процент одобрения ипотеки — у заемщиков в возрасте от 26 до 35 лет. В 2022 году возможно понижение нижней возрастной планки в среднем по рынку до 22 лет. Заемщики же в возрастной категории от 50 лет и старше могут оказаться в зоне риска в связи с плановыми повышениями ставок. Редко одобряют ипотеку людям в возрасте от 18 до 23 лет, поскольку их финансовое положение еще, как правило, нестабильно. В равной степени шансы получить кредит также снижаются после 50 лет.
Ипотека с первоначальным взносом меньше 20%
Первоначальный взнос в 2022 году, как и в предыдущие годы, будет иметь первостепенное значение: чем меньше его сумма, тем выше шансы получить отказ на ипотеку. Оптимальный первоначальный взнос — от 20%. В таком случае нагрузка на заемщика будет ниже, а вероятность получить кредит — выше.
Если первоначальный взнос состоит только из материнского капитала или взят в виде другого кредита, вероятность получения ипотеки будет минимальной. Табу для большинства банков — первоначальный взнос, сформированный за счет потребительского кредита. Банки строго следят за этим. Если перед оформлением ипотеки или параллельно со сделкой потенциальный заемщик оформил еще и потребительский кредит, шансы на одобрение почти равны нулю. Эта тенденция сохранится и в 2022 году.
Банки стали тщательнее подходить к изучению жизненной истории потенциальных заёмщиков. Появились цифровые инструменты позволяющие рассмотреть заёмщика со всех сторон. Помимо долгов и просрочек по кредитам, банки будут тщательно проверять наличие других долгов — это могут быть долги по алиментам или штрафы ГИБДД. Если долг большой и идет судебное производство, то шансы получить ипотеку сходят на нет. Причиной отказа могут стать возможные проблемы с работодателем, задолженности по уплате штрафов, налогов, алиментов, просрочка оплаты коммунальных платежей. Это следует учитывать обращаясь за ипотекой в банк.
К счастью, для получения ипотечного кредита под залог недвижимости существуют и альтернативные варианты. Если Вам не одобрили ипотеку в Сбере, ВТБ или другом крупном банке, у вас есть шансы получить деньги в инвестиционных компаниях, специализирующихся на недвижимости. Капитал–Кредит одна из таких организаций. Здесь меньше придираются к кредитной истории заёмщика, а основное внимание обращают на ликвидность объекта залога. Профессиональные риэлторы способны грамотно оценить все риски и провести сделк в кратчайший срок. Проценты по кредиту и условия выдачи ипотеки будут сопоставимы со «Сберовскими», только бюрократии меньше и сроки принятия решения по выдаче кредита в разы меньше.
